Hace 31 días no solo comenzó 2017. Desde el 1 de enero de 2017 entra en vigor toda medida recogida en los diferentes RDL que se han ido emitiendo en los últimos meses. Además, existen ciertos valores que se revisan anualmente, como es el caso de los relacionados con el Catastro, con sus correspondientes subidas y bajadas de valor. Explicamos en qué consiste este hecho, que al igual que los últimos cambios en el Impuesto sobre Sociedades, está contenida en el RDL 3/2016, de 3 de diciembre y repercute en el día a día de pymes y particulares.
¿Qué es el Catastro?
En primer lugar, resulta útil definir qué es el Catastro. El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Está regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.
La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran:
- Localización.
- Referencia catastral.
- Superficie.
- Uso.
- Cultivo.
- Representación gráfica.
- Valor catastral.
- Titular catastral.
La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral es competencia exclusiva de la Dirección General del Catastro en todo el territorio nacional, excepto en el País Vasco y Navarra. La finalidad originaria del catastro es de carácter tributario, proporcionando la información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas por la Administraciones estatal, autonómica y local. A estos efectos, el Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral que es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que permite determinar la capacidad económica de su titular.
Además de la función tributaria, en los últimos años se han incrementado notablemente los usos y utilidades de la información catastral por parte de Administraciones, ciudadanos y empresas. Como novedad más reciente en este ámbito cabe citar el servicio de descarga masiva de información catastral, disponible desde abril de 2011 y que pone gratuitamente a disposición de empresas y particulares la información catastral, incluyendo la posibilidad de su reutilización.
¿Cuándo tenemos que dirigirnos al Catastro? A través de una declaración catastral, que es el documento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral, formalizaremos cambios en la información en los siguientes casos:
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Nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total.
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Modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento.
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Segregación, división, agregación y agrupación de los bienes inmuebles.
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Adquisición de la propiedad, así como su consolidación.
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Constitución, modificación, adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie.
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Variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad jurídica.
La actualización del Catastro
Aquí es necesario hacer un inciso. El hecho de su anuncio de actualización en diciembre este año no ha sido lo normal. El Catastro se regula mediante la Ley del Catastro Inmobiliario, que se actualiza conforme a la Ley de Presupuestos Generales del Estado durante cada año. ¿Qué ocurre? Como sabemos, hubo un retraso en la formación de Gobierno, lo que ha hecho imposible tramitar esa Ley en cuestión. Como además la actualización del Catastro tiene una repercusión inmediata en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y dicho tributo se devenga el 1 de enero de cada año, esta actualización tenía que introducirse antes de que finalizase el año por este instrumento legislativo (el RDL 3/2016).
¿Por qué sube o baja la valoración? Depende de los años que lleve sin ser revisado a fondo el catastro de tu municipio. Si tu localidad no ha actualizado a fondo todos los valores catastrales entre 1984 y 2003, ahora con los nuevos coeficientes puede aplicar ajustes al alza. La idea es que los pisos, casas y locales han ganado valor desde entonces. Sin embargo, para aquellos municipios que lo revisaran a fondo después de 2004 y ahora soliciten estos ajustes, lo que aplicarán son ajustes a la baja. Porque con respecto a revisiones desde ese año, en plena burbuja inmobiliaria, el valor de los bienes inmobiliarios ha caído. Los Ayuntamientos pueden solicitar ajustar cada año el valor catastral de las viviendas de su municipio si no han aplicado una revisión profunda y completa en más de cinco años, siempre y cuando se realice antes del 31/03.
¿En qué te afecta?
Por lo general, este tipo de ajustes pueden repercutir en el IBI, IRPF, Plusvalía municipal, ITP, AJD e Impuesto sobre Patrimonio. Vamos uno a uno con sus efectos:
- IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es uno de los tributos que se ven directamente afectados por cualquiera que sea la actualización (a alza o a la baja) de los valores catastrales. Ahora bien, el IBI es un tipo de impuesto municipal, por lo que no llama la atención la medida adoptada por el Ayuntamiento de Valencia, quien hace un mes comunicó que asumiría la subida del valor catastral estimado para Valencia. De hecho, rebajará los tipos de gravamen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para que ningún contribuyente experimente el incremento en el valor catastral que ha dictaminado el gobierno central para las propiedades inmobiliarias de la ciudad, aumentado en un 4%. En otras localidades, la cosa cambia.
- IRPF
Al respecto del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, hay que tener en cuenta que esta última actualización no afecta a la vivienda habitual, sino a los/as contribuyentes que sean propietarios de segundas residencias, dado que un porcentaje del valor catastral de las mismas se considera, a efectos fiscales, como un ingreso. Dicho de otra forma: si tienes un apartamento o chalé, tendrás que pagar más.
- Plusvalía municipal
Este concepto tributario, también conocido como Impuestos sobre los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el incremento del valor que ha experimentado un suelo durante el tiempo que una persona ha sido propietaria de un piso, un local o un terreno y se liquida cuando se transmite la propiedad, como sucede en una compraventa. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y el número de años que se ha tenido en propiedad.
El hecho de que ese valor se haya revisado al alza en muchas viviendas españolas a lo largo de estos años, ha generado cierta polémica, dado que si un suelo sube, también lo hace la desventaja del vendedor. Si el valor de cuando se ha comprado el suelo era menor en el momento de la compra del piso que respecto al de la venta, da igual las cifras de compra de aquel entonces y la de venta de ahora. Y es que pese a que el precio de la vivienda haya bajado y muchos particulares hayan experimentado incluso pérdidas en su venta, los máximos órganos municipales han seguido exigiendo esa diferencia, en la que como decimos, no todas las partes salen ganando. En este punto, no podemos generalizar con ‘quién gana’ y ‘quién pierde’, pero sí podemos remitirte a estas breves faqs del Ayuntamiento de Valencia al respecto.
- Impuesto sobre Patrimonio
En esta tipología de impuesto también se toma como referencia el valor catastral para valorar los inmuebles, por tanto, no es de extrañar que si se produce un alza importante en este valor, es probable que quienes no tenían obligación legal de pagar este impuesto tengan que hacerlo al superar el mínimo legal exento. Tampoco serán raros los casos de que aquellos que ya lo pagaban, ahora vayan a pagar más.
- ITP y AJD
La forma en la que se calculan los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones también está constituida por el valor real del bien transmitido. El ITP está vigente desde el 24 de Septiembre de 1993, cuando se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Pese a que pueda parecer un impuesto en exclusiva para ventas, también repercute en los alquileres, dado que con la ley en mano, el inquilino está realizando una adquisición onerosa, como la compra.
Ya que hablamos de alquileres, nos vamos al otro lado, a las hipotecas, donde es bastante común que algún particular haya practicado una novación hipotecaria, es decir, el cambio de condiciones como el plazo, tipo de interés, importe, divisa… Este hecho, hasta el momento no guardaba ningún tipo de gravamen especial, pero los recientes cambios en Hacienda, sí los hará en el caso de que haya cambios de valores de tasación, sistemas de amortización o ampliación del período de carencia.
En Verum tenemos un propósito: fortalecer el apartado financiero de nuestros clientes. Como puedes observar, el hecho de que el Catastro dictamine una subida o bajada de los valores del suelo te puede afectar de diferentes maneras. ¿Asesoramiento fiscal al respecto? Cuenta con nosotros: info@verumasesores.com
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