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La inversión indirecta en el sector inmobiliario

El sector inmobiliario ha formado y forma parte del ADN empresarial en España. Este sector comprende el conjunto de operaciones

El sector inmobiliario ha formado y forma parte del ADN empresarial en España. Este sector comprende el conjunto de operaciones que al año se dan en operaciones de oferta y demanda entre bienes inmuebles. En función del tipo de activo, hablaremos de transacciones de tipo residencial, hotelera, comercial, oficinista, industrial o suelo, entre otros.

Cómo invertir en el sector inmobiliario

Como se observa por el tipo de operaciones inmobiliarias mentadas, se trata de un mercado en el que las inversiones suelen ser de gran calado, por lo que suelen llevar asociados diferentes procedimientos estratégicos en su gestión. Las formas usuales de invertir en bienes raíces son:

  • Fondos de adquisición directa de bienes raíces
  • Préstamos para la compra de los activos inmobiliarios
  • La adquisición de las acciones de inversión en bienes raíces, por ejemplo, inversión en derivados de bienes raíces.

La inversión en bienes raíces puede entenderse teniendo en cuenta sus tres niveles de complejidad:

  • El nivel básico. Este tiene que ver con los activos en inversión directa y la financiación de la hipoteca. Esta opción, que es la más tradicional, se caracteriza por tener restricciones de liquidez.
  • El nivel intermedio. Este nivel tiene mayor complejidad que el anterior y tiene que ver con la financiación de bonos hipotecarios y la inversión indirecta. En este nivel encontramos a la SOCIMI. Este nivel mejora aspectos como costes de inversión inicial y transacciones de inversión directa.
  • El nivel avanzado: este es el nivel más alto de complejidad, donde se combinan subyacentes reales e instrumentos derivados.

La selección del nivel más adecuado depende de los objetivos del inversor o de la empresa. Antes de decantarse por un nivel concreto es necesario analizar las ventajas y desventajas de los diferentes productos y posiciones dependiendo de la conveniencia de la cartera de la empresa.

En el caso de la SOCIMI, sus recursos financieros otorgan ventajas que ayudan a mejorar la esperanza de la rentabilidad-riesgo de las carteras de inversiones.

Definición de SOCIMI

Una SOCIMI es un tipo de sociedades que puede participar en la gestión de bienes raíces (alquiler o venta de propiedades), invertir en otras empresas de bienes raíces, e incluso, participar en el financiamiento de las propiedades que destacan sobre todo al ser más líquidas que otros instrumentos de inversión alternativa.

La constitución de este tipo de sociedad, a diferencia de otros vehículos de inversión colectiva, no requiere autorización administrativa previa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), pero todas ellas deben cumplir con una serie de requisitos y están sujetas a un régimen fiscal especial. Los actores involucrados en la cadena de valor de una SOCIMI son: la empresa gerente, los inquilinos y los inversores.

Las principales características de la SOCIMI son:

  • Es una sociedad anónima, su capital mínimo es de 15 millones de euros y la reserva legal será el 20% del capital social, en la mayoría, el 80% del valor de los activos de la compañía debe invertirse en propiedades urbanas.
  • El 80% de los ingresos durante el año debe provenir de una propiedad.
  • El límite máximo de financiamiento externo es del 70%
  • En referencia a la diversificación de las inversiones se establece un mínimo de 3 propiedades siempre y cuando ninguno de ellos represente más del 40% de los activos totales.
  • Como regla general, el plazo mínimo de mantenimiento de un activo arrendado es de 3 años; Sin embargo, podrá alcanzar los 7 años en el caso de edificios, patrocinados por la sociedad.

Sistema general de tributación de la SOCIMI

Las principales características de los impuestos generales de la SOCIMI se describen a continuación, distinguiendo entre la fiscalidad de la empresa y sus socios:

    • La SOCIMI tributa al 18% sobre los beneficios distribuidos y, en caso de que el contrato de arrendamiento de viviendas supere el 50% de los activos, se aplica la exención del 20%
    • Deducción por la reinversión de las ganancias de capital generadas en el dividendo distribuido al 6%
    • Puede compensarse el impuesto antes de la conversión de la empresa en una SOCIMI
    • Tienen exenciones fiscales en operaciones corporativas

Abarcar con más detalle lo que es una SOCIMI requeriría mayor profundidad un análisis más exhaustivo de cada caso concreto, por eso, si estás pensando en alguna operación de este estilo, te sugerimos que mejor contactes con nosotros en info@verumasesores.com y podamos ofrecerte nuestra visión al respecto.

125 Aniversario Aguas de Valencia.

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